ضوابط حاسمة لتنظيم السوق العقارية.. تفاصيل مسودة قانون المطورين وغطاء مالي إلزامي
أكدت المهندسة راندة المنشاوي، وزيرة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، أن الحكومة تعمل على وضع اللمسات النهائية لمشروع قانون تنظيم السوق العقارية وإنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، بهدف وضع قواعد واضحة تحكم العلاقة بين الدولة والمطورين والمشترين، وتعزز الثقة في التعاملات العقارية وتحمي حقوق المواطنين.
وقالت الوزيرة، خلال كلمتها بمؤتمر أصول مصر، إن مشروع القانون يستند إلى قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، بشأن ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري، والذي يتضمن نحو 15 بندًا يجري البناء عليها في إعداد الإطار التشريعي الجديد.
وأوضحت أن جهود تنظيم السوق العقارية بدأت منذ عامي 2017 و2018، حيث كان التوجه في البداية يركز على إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين، قبل أن تتسع المناقشات لتشمل وضع منظومة متكاملة لتنظيم السوق، في ظل نمو القطاع وتعدد جهات الولاية على الأراضي.
وأضافت أن الحكومة أجرت مناقشات متعددة مع المطورين العقاريين بمختلف توجهاتهم وأحجام استثماراتهم، بهدف الوصول إلى قواعد أكثر وضوحًا تنظم العلاقة بين الدولة والمطور والمشتري، وتحدد آليات التعامل مع المشروعات المتعثرة، بما يضمن حماية حقوق المواطنين.
وشددت على أن أهمية التشريع الجديد لا تقتصر على تنظيم التعاملات العقارية، بل تمتد إلى دعم الاستثمار طويل الأجل، من خلال توفير بيئة تشريعية واضحة وعادلة تساعد المطورين الملتزمين على العمل والتوسع، وتعزز ثقة المستثمرين والمشترين في السوق العقارية المصرية.
وأشارت وزيرة الإسكان إلى أن الضوابط الجاري العمل عليها تتضمن إلزام المطور العقاري بفتح حساب بنكي مستقل لكل مشروع أو مرحلة، تودع فيه الإيرادات وتتم من خلاله إدارة المصروفات الخاصة بالمشروع، بما يضمن وضوح التدفقات المالية ومتابعة أوجه الإنفاق.
ولفتت وزيرة الإسكان إلى أن القانون يتضمن عدة قواعد لعب أبرزها، ضوابط فتح حساب مدين في حالة حصول المطور على قرض لتمويل المشروع أو إحدى مراحله، على أن يتم سداد القرض وفقًا للقواعد الائتمانية المنظمة، إلى جانب السماح بتقسيم المشروع إلى مراحل، أو التعامل مع المشروع بالكامل باعتباره مرحلة واحدة.
وتشمل الضوابط عدم السماح بالإعلان عن بيع الوحدات العقارية قبل صدور القرار الوزاري باعتماد المخطط العام، واعتماد المخطط التفصيلي للمرحلة المراد طرحها، فضلًا عن عدم الإعلان عن مرحلة جديدة قبل التأكد من التزام المطور بالبرنامج الزمني المعتمد للمرحلة السابقة.
كما تلزم القواعد المطور بتوفير غطاء مالي في الحساب البنكي الخاص بالمشروع أو المرحلة قبل طرح الوحدات للبيع، بنسب تختلف وفقًا لمساحة المشروع، إذ تبلغ 20% للمساحات المحدودة، و15% للمساحات الصغيرة، و10% للمساحات المتوسطة، و5% للمساحات الكبيرة، و3% للمساحات القصوى، على أن تُحتسب النسب من التكلفة الإنشائية للمرحلة.
ويجوز توفير الغطاء المالي في صورة نقدية أو شيكات من إيرادات مشروعات سابقة تم تسليمها، أو تسهيلات ائتمانية، أو خطاب ضمان بنكي، وفقًا للضوابط المحددة.
وتلزم المسودة المطور بتقديم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية، معتمد من مراقب حسابات الشركة، يتضمن موقف المبالغ المحصلة من المشترين والإنفاق على المرحلة، وذلك خلال 45 يومًا من انتهاء نصف السنة المالية، بما يتيح متابعة الموقف المالي للمشروع.
كما تتضمن الضوابط إلزام المطور بالاحتفاظ باحتياطي يعادل 5% من إجمالي التحصيلات في الحساب البنكي الخاص بكل مرحلة، بهدف مواجهة طلبات استرداد الأموال، على أن يتم خصم مبالغ الاستردادات من الاحتياطي، والإفراج عن المبالغ المتبقية تدريجيًا بالتناسب مع تسليم الوحدات، وصرف المتبقي بعد إتمام تسليم المرحلة.
وتسمح القواعد بخفض الحد الأدنى للغطاء المالي تدريجيًا مع تقدم أعمال التنفيذ وارتفاع نسب الإنجاز الفعلية، وصولًا إلى إلغاء هذا الشرط عند بلوغ نسب التنفيذ المحددة لكل فئة من مساحات المشروعات، والتي تبلغ 30% للمساحات المحدودة، و25% للمساحات الصغيرة، و20% للمساحات المتوسطة، و15% للمساحات الكبيرة، و10% للمساحات القصوى.
وفيما يتعلق بتأخر تسليم الوحدات، تتضمن المسودة منح المطور مهلة تصل إلى 12 شهرًا بعد موعد التسليم المتفق عليه، شريطة التزام جهة الولاية بالتعاقد واستخراج التراخيص، والتزام العميل بسداد الأقساط المستحقة وفقًا للعقد.
وفي حال تجاوز التأخير 12 شهرًا، يتم ترحيل الأقساط المستحقة إلى حين الاستلام، وفقًا للآلية المحددة بالضوابط. أما إذا تجاوز التأخير 24 شهرًا، فيحق للعميل الاختيار بين الاستمرار وفق هذه الآلية لحين استلام الوحدة أو استرداد المبالغ التي سبق سدادها، على أن يتم ردها خلال 3 أشهر من تاريخ تقديم الطلب.
وتنص المسودة على إخطار المطور رسميًا في حالة مخالفة الضوابط ومنحه مهلة 6 أشهر لتصحيح المخالفة، وفي حال عدم الالتزام خلال هذه الفترة، يجوز لجهة الولاية وقف الموافقات الخاصة ببدء بيع المراحل اللاحقة لحين إزالة المخالفة.
كما تتيح القواعد الإعلان عن مخالفات المطور في وسائل الإعلام، إلى جانب توقيع الجزاءات القانونية المنصوص عليها في العقود المبرمة مع جهات الولاية.
وتمتد الضوابط إلى المشروعات القائمة بالفعل، إذ تلزم المطورين بفتح حسابات بنكية للمراحل اللاحقة التي سيجري الإعلان عن تسويقها بعد بدء تطبيق القواعد، وتقديم القوائم المالية المعتمدة والتقارير الفنية التي توضح نسب التنفيذ الفعلية، مع منح المطور المخالف للبرنامج الزمني مهلة 6 أشهر للالتزام بالجدول المعتمد.
وتتضمن المسودة كذلك فصل أموال الصيانة والتشغيل عن أموال المشروع، من خلال إيداع المبالغ المحصلة من المشترين لهذا الغرض في حساب مستقل، وعدم اعتبارها ضمن أموال المشروع أو المرحلة.
كما تلزم المطور بإدارة المشروعات والقيام بأعمال اتحاد الشاغلين للحفاظ على أصول المشترين، مع مراجعة مصروفات الصيانة من خلال مراجعين قانونيين، وتغطية تكاليف الصيانة من عوائد الوديعة، على أن يتحمل المشتري أي تكاليف تتجاوز هذه العوائد.
وتسري الضوابط المقترحة على مشروعات التطوير العقاري السكنية والسياحية، ولا تشمل أعمال المقاولات باعتبارها نشاطًا مختلفًا عن التطوير العقاري.
يستهدف مشروع القانون المرتقب وضع إطار متكامل لتنظيم السوق العقارية، لا يقتصر على إنشاء اتحاد للمطورين، وإنما يشمل تنظيم طرح الوحدات وبيعها، وإدارة الحسابات المالية للمشروعات، وحماية أموال المشترين، وتحديد آليات التعامل مع تأخر التسليم والمخالفات، تمهيدًا لاستكمال الإجراءات التشريعية اللازمة.
